Trotz sinkender Zinsen und Immobilienpreise keine Zeit der Sorglosigkeit

Das Interesse nach einem Eigenheim steigt wieder. Die Zinsen für übliche Privatimmobilien-Kredite sind leicht gesunken und auch die Preise für Immobilien haben mancherorts nachgelassen. Die Beratungen in der Verbraucher-zentrale Schleswig-Holstein (VZSH) zeigen aber: Drei aktuelle Herausforderungen bestehen dennoch für Käuferinnen und Käufer von Immobilien.

Ob es darum geht, vor dem Hintergrund der individuellen persönlichen Chancen und Herausforderungen ein Finanzierungskonzept für eine konkrete Immobile zu gestalten oder die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist zu vereinbaren – seit dem Frühjahr 2024 nehmen wieder mehr Verbraucher die unabhängige Beratung zur Immobilienfinanzierung der VZSH in Anspruch. Nachdem die Europäische Zentralbank im Jahre 2022 begonnen hat, den Leitzins von 0 Prozent auf zwischenzeitlich über 4,5 Prozent zu erhöhen, stiegen die Finanzierungskosten an, so dass die eigene Immobilie auch wegen des bislang hohen Preisniveaus für viele Haushalte nicht mehr erschwinglich war. Das ändert sich nun langsam. Aufgrund moderat sinkender Immobilienpreise, besser kalkulierbarer Energiekosten und der Leitzinssenkung auf aktuell 4,25 Prozent nimmt nach Beobachtung von Michael Herte, zuständig für die Immobilienfinanzierung der VZSH, das Interesse am Eigenheim wieder zu.

Drei Punkte fallen in den Beratungen auf und sollten vor dem Abschluss eines Vertrages berücksichtigt werden:

• Insolvenz des Bauunternehmens

Allein im ersten Quartal 2024 ist die Zahl der Insolvenzen in der Baubranche laut dem Institut für Wirtschaftsforschung (IWH) um mehr als 500 gestiegen. Das sind 44 Prozent mehr im Vergleich zum Vorjahresquartal. Um im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmens den Schaden so gering wie möglich zu halten, rät Herte dazu, nur Zahlungspläne zu akzeptieren, die den tatsächlichen Baufortschritt berücksichtigen. Wer schon beim ersten Spatenstich bereits 30 Prozent des Gesamtpreises zahlt, hat keinen realistischen Gegenwert erlangt. Dazu sollte auf eine Bürgschaft oder Versicherung bestanden werden, die bei Ausfall des Bauunternehmens für die Mehrkosten für die Fertigstellung des Baus aufkommt.

• Sanierungspflichten Altbau

„Um Kosten zu sparen, entscheiden sich gerade Familien dafür, ältere Häuser zu kaufen und selbst zu sanieren. Dabei können sich allerdings Kostenfallen auftun“, so Herte. Es bestehen zum Teil Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), die innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb zum Tragen kommen. Sofern der gesetzlich festgelegte Mindestwärmeschutz nicht eingehalten wird, muss die Dämmung der obersten Geschossdecke einer beheizten Wohnung als Abgrenzung zu einem nicht ausgebauten und nicht beheizten Dachraum auf das gesetzliche Niveau angehoben werden. Alternativ zur obersten Geschossdecke kann auch das Dach gedämmt werden. Heizungs- und Warmwasserrohre oder Armaturen in unbeheizten Räumen müssen ebenfalls vor einer Wärmeabgabe geschützt werden.

Je nach Wärmeerzeugung besteht gegebenenfalls eine Pflicht zur Modernisierung dieser Heizung. Wird die Heizung ausgetauscht, muss in Schleswig-Holstein das Energiewende- und Klimaschutzgesetz (EWKG) beachtet werden. Danach müssen beim Austausch einer Heizungsanlage in Gebäuden, die vor 2009 errichtet wurden, seit dem 1. Juli 2022 15 Prozent des Energiebedarfs aus erneuerbaren Energien gedeckt werden.

Völlig unabhängig von einem Eigentümerwechsel oder einem sonstigen Stichtag müssen Eigentümer die GEG-Vorgaben erfüllen, wenn sie im Zuge einer Baumaßnahme mehr als zehn Prozent eines Außenbauteils verändern. Ganz konkret bedeutet das beispielsweise beim Dach: Ein paar defekte Dachpfannen können einfach ausgetauscht werden, denn sie lösen keine Sanierungspflicht aus. Wer ganz neu eindeckt und die Geschossdecke bisher nicht gedämmt hat, muss jetzt für ausreichenden Wärmeschutz sorgen.  

• Ungeeignete Finanzierung

Teure Nachfinanzierungen und komplizierte Bausparmodelle sollten vermieden werden. Verbraucher sollten unbedingt sämtliche Kosten des Eigenheims überschlagen und dann erst eine Finanzierung bei Ihrer Bank anfragen. Wenn sich gerade wegen bevorstehender Sanierungen ein größerer Geldbedarf darstellt, lässt sich dies später nur mit deutlichen Zinsaufschlägen finanzieren.
Falls die Bank eine Finanzierung mit einem Bausparvertrag anbietet, sollten Verbraucher prüfen, ob diese sogenannte Bausparsofortfinanzierung tatsächlich zu den eigenen Bedürfnissen passt. Hier muss ein Darlehen für die Finanzierung des Erwerbs und ein Bausparvertrag zur Rückzahlung des Darlehens aufeinander abgestimmt werden. Es entstehen Abschlusskosten und je nach Vertragsgestaltung besteht die Gefahr, dass bei einer verzögerten Auszahlung des Bausparvertrages hohe Zusatzkosten entstehen.

Gerade wer neben dem Kauf auch die Sanierung einer Immobilie plant, sollte sich vorab über Förderungen des Bundes- oder des Landes Schleswig-Holstein informieren.