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Mieter haben in Bezug auf ihre Wärmeversorgung in der Regel weder Einfluss auf das zur Verfügung stehende System noch auf die zugrundeliegenden Verträge und auch nicht auf den Energieeffizienzgrad ihrer Wohnung. Seit Januar 2021 müssen sie den CO2-Preis auf Erdgas und Heizöl mit tragen. Bei Erhöhungen der Preise müssen sie diese zahlen und erfahren oft sogar erst Monate später im Rahmen der Heizkostenabrechnung von der Erhöhung. Nicht selten stehen sie dann hohen Nachzahlungen gegenüber. Wird das Haus im Hinblick auf die Energieeffizienz modernisiert, können ihnen die Kosten hierfür in Höhe von 8 Prozent auferlegt werden und zwar auch über die Kostenrückzahlung hinaus. Für einen Heizungstausch darf die Modernisierungsumlage sogar 10% betragen – allerdings nur, wenn Fördermittel beantragt wurden. Die Fördermittel dürfen nicht umgelegt werden. In jedem Fall greift bei einem Heizungstausch nach neuen GEG-Vorgaben eine Kappungsgrenze für Mieter von maximal 50 Cent Mieterhöhung pro m2 Wohnfläche. Die Steigerung der Wohnkosten in sanierten Gebäuden fließt jedoch in die ortsübliche Vergleichsmiete ein und kann damit auch in unsanierten Gebäuden zu nachhaltigen Mieterhöhungen beitragen.
Die Situation ist für Mieter misslich. Und auch für Vermieter sind etwa Nachforderungen nicht gerade willkommen. Außerdem bestehen wegen den nicht umlagefähigen Fördermitteln keine besonders großen Anreize für Vermieter, die Häuser zu modernisieren, was das Gelingen der Wärmewende behindert. Für diese ist nämlich wesentlich, dass unsere Häuser möglichst gut gedämmt sind. Das sogenannte Warmmieten-Modell könnte eine Lösung für dieses „Mieter-Vermieter-Dilemma“ darstellen.
Monatliche Miete inklusive Warmversorgung
Das Warmmieten-Modell sieht vor, dass Vermieter mit den Mietern einen monatlichen Preis vereinbaren, in dem die Kosten für die Miete und die Wärmeversorgung bereits enthalten sind. Gleichzeitig wird eine Vereinbarung über die Raumtemperatur getroffen, die den Mietern während der Wintermonate garantiert wird. Es findet dann eine kalibrierte Messung der Raumtemperatur bei normalem Heizverhalten statt, durch die der Referenzverbrauch ermittelt wird.
Wenn Mieter während der Heizperiode einen höheren Verbrauch erzeugen, müssen sie nachzahlen. Sparen sie beim Heizen und liegen unter dem Verbrauchswert, bekommen sie eine Rückzahlung. Damit ist das Energiesparen weiterhin im Interesse der Mieter und Vermieter werden vor verschwenderischem Heizverhalten ihrer Mieter (z.B. Heizen bei offenem Fenster) geschützt.
Sanierungsanreize
Findet eine energetische Sanierung des Gebäudes statt, wird weniger Energie zur Erreichung der vereinbarten Raumtemperatur benötigt und der Referenzverbrauch kann entsprechend gesenkt werden. Der Preis für die vereinbarte Raumtemperatur bleibt aber unverändert. So profitieren Vermieter von den gesparten Heizkosten und können damit auch die Kosten für die Sanierung refinanzieren. Auf diese Weise würden Vermietern höhere Anreize für energetische Sanierungsmaßnahmen gegeben.
In Schweden wird das Warmmieten-Modell bereits seit 2000 angewendet und hat dort bereits zu einer wesentlichen Reduzierung der CO2-Emissionen durch Wärmeverbrauch in Mietgebäuden geführt. Agora Energiewende und die Universität Kassel haben sich ausführlich mit diesem Beispiel beschäftigt. Das zugrundeliegende Paper gibt es auch zum Download.
In den vergangenen Jahren wurden auch verschiedene Teilwarmmieten-Modelle diskutiert. Hierbei tragen Vermietende die real anfallenden Heizkosten ganz oder anteilig, während Mieter monatliche fixe Grundheizkosten entrichten. Im Gegensatz zum schwedischen Modell erfolgt bei Teilwarmmieten-Modellen aber nicht nur eine Temperaturmessung, sondern weiterhin eine verbrauchsabhängige Erfassung und Abrechnung der Heizkosten, sodass seitens der Mietenden ein stärkerer Anreiz zum sparsamen Heizverhalten gewährleistet ist. Derzeit wäre die Umsetzung eines Warmmieten-Modells in Deutschland aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen noch nicht möglich. Nach einer Ariadne-Studie vom Jahr 2023 sind auch Teilwarmmieten-Modelle für eine zeitnahe und praxistaugliche Umsetzung mit zu hohen Komplexitäten verbunden.
Alternative Vorschläge zum sozialverträglichen Klimaschutz in Gebäuden zielen etwa auf weitere Reformen der Modernisierungsumlage ab. Neben einer „energetischen“ Modernisierungsumlage, nach der nur energieeinsparungsrelevante Maßnahmen umlagefähig wären, wird etwa in einer Kurzstudie vom ifeu im Auftrag des BUND eine warmmietenneutrale Umlage gefordert – eine gerechte Kostenverteilung zwischen Mietenden, Vermietenden und Staat soll eine drastisch reduzierte Umlage ermöglichen, die mit den Energieeinsparungen der Maßnahmen in einer gleichbleibenden Warmmiete für Mieter resultieren sollte.
Auch die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mietern und Vermietern soll Anreize zum energiesparenden Verhalten beziehungsweise zur Durchführung von klimafreundlichen Sanierungsmaßnahmen bieten. Die Verteilung erfolgt nach dem Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (CO2KostAufG) in Abhängigkeit der durch das Gebäude verursachten Emissionen: Je höher der Kohlendioxidausstoß des Gebäudes, umso höher ist der durch den Vermieter zu zahlende Anteil an den CO2-Kosten und umso niedriger der Anteil des Mieters. Bei einem jährlichen CO2-Ausstoß von unter 12 kg pro Quadratmeter trägt der Mieter 100 Prozent der Kosten, bei Gebäuden mit sehr schlechter energetischer Qualität (ab 52 kg CO2/m2/a) lediglich 5 Prozent. Weil die Reduktion von Treibhausgasemissionen hier entscheidend ist, bietet die Kostenaufteilung nicht nur einen Anreiz zur Erhöhung der Energieeffizienz, sondern gezielt zur Umsetzung CO2-einsparender Maßnahmen. Angesichts der derzeit geringen absoluten CO2-Kosten ist jedoch zumindest gegenwärtig noch von keinem großen Effekt auszugehen.
Da eine endgültige Lösung für das Mieter-Vermieter-Dilemma nach wie vor nicht gefunden wurde, sollten (Teil-)Warmmietenmodelle auch in zukünftigen Diskussionen nicht gänzlich ausgeklammert werden.
